Законы и реновация: Кто и как влияет на стоимость жилья в России
Интересные тенденции наблюдаются на рынке жилья: в ожидании окончательной отмены старой модели долевого строительства начал увеличиваться разрыв в ценах между новостройками и вторичным рынком.
В августе 2018 года в России подорожало жилье. Сам этот факт совершенно не удивителен – скорее можно удивляться тому, что разница с августом-2017 составила всего 3%. Средняя цена метра в новостройках – 52,35 тыс. руб., на вторичном рынке – 49,06%: разница выросла с 6% до 7%.
Кто давит на цены
Факторы, влияющие на цены, очевидны, но все же имеет смысл их перечислить.
«Снизу» давят на цены, толкают их вверх три фактора.
Зачем застройщики вновь угрожают обманутым дольщикам
В первую очередь это постепенное вступление в силу изменений в закон о долевом финансировании строительства. Теперь застройщики не могут свободно распоряжаться средствами граждан – деньги будут поступать на счета эскроу в специально уполномоченных банках. Суть счета эскроу в том, что средства с него поступают одной из сторон договора только после того, как она выполнит все свои обязательства перед второй стороной, в нашем случае – передаст ключи от готового жилья. Теперь застройщики не смогут перекидывать деньги с одного объекта на другой, а также попросту выводить их для посторонних нужд, а значит число недостроев и обманутых вкладчиков должно уменьшиться.
Вот только стоимость строительства при этом вырастет – осуществлять его придется на заемные средства. Банки в восторге.
Второй фактор, провоцирующий рост цен, – ослабление рубля. Да, подавляющая часть стройматериалов у нас отечественная, а строители импортированы из стран с еще более слабой экономикой. И все же взаимосвязи России с мировой экономикой, основанной на долларе, разнообразны и многослойны. Как бы мы ни хотели делать вид, что курс рубля ни на что не влияет, это не так. Падает рубль – растут цены.
Фото: www.globallookpress.com
С ослаблением рубля прямо связан и рост инфляции, рост стоимости заемных средств, подтвержденный в сентябре увеличением ключевой ставки российского Центробанка.
«Сверху» на цены давят два основных фактора.
Во-первых, это все еще низкая покупательская способность населения. В первой половине 2018 года она вроде бы начала расти, но августовское ралли рубля, вполне возможно, приведет к снижению реальных доходов по итогам пятого года подряд.
Спасение обманутых дольщиков зашло в тупик
Во-вторых, рынок ожидает роста вновь вводимых объемов нового жилья в рамках московской реновации. С 2000 года в Москве возвели более 64 млн кв. м жилья – более четверти современного объема общего жилого фонда города. Реновация предусматривает снос порядка 25 млн кв. м; насколько больше будет построено – загадка. По официальным заверениям, на рынок выйдет порядка 10% вновь возводимого жилья, но скептики полагают, что эта доля будет заметно больше. Вот, например, свежая новость: на улице Константина Федина в Северном Измайлове вместо двух пятиэтажек возведут два 31-этажных дома, на 1090 квартир суммарно. Для сравнения, в двух обреченных четырехподъездных пятиэтажках – 160 квартир. Понятно, что подобные объемы повлияют на рынок: часть покупателей сейчас затаилась в ожидании снижения цен в Москве, а сам факт их ожидания тоже снижает цены.
Москва и остальные
Сейчас, выражаясь биржевым языком, «быки» начинают одерживать верх над «медведями». Понятно и то, почему вверх быстрее пошли новостройки (хотя изменение на один процентный пункт, да еще по данным Avito, – не так уж много) – каждая вчерашняя новостройка сегодня становится «вторичкой», а новых объектов вводится не так уж много: застройщики лишь учатся приспособляться к новым требованиям. Так, например, полагает уважаемый вроде бы «Коммерсант». Но он не приводит уточнения, которое требуется буквально в каждой статье об общероссийской статистике.
Выводы были бы совершенно иными, если просто вычесть из них Москву.
Фото: www.globallookpress.com
Именно Москва – локомотив роста стоимости новостроек. Из 23 крупнейших городов страны, включенных в исследование, лишь в четырех новостройки дороже, чем вторичное жилье. В Москве – на 11%, и это – и только это – дает итоговую статистику. Нижний Новгород, Ижевск и Пермь с 4%, 4% и 2% соответственно такой роли, конечно, не сыграли бы.
Что надо знать при покупке жилья в кризис
Что до остальных 19 городов, «настоящей России», то здесь картина обратная. Неожиданно резко выделяется Саратов – метр старого жилья здесь стоит 42 386 руб., новостройки – 31 229 руб.: 26% разницы в пользу товара б/у. Также серьезна разница в Краснодаре (17%), Самаре (14%), Ростове-на-Дону и Красноярске (по 10%). В интервале от 9% до 1% вторичка побеждает новостройки в Новосибирске, Иркутске, Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Барнауле, Тюмени, Челябинске, Тольятти, Воронеже, Екатеринбурге, Казани, Омске и Ульяновске.
Интересно, что Москва также оказалась единственным городом в этом списке, где за год подешевело и первичное (–1% за лето), и вторичное (–2%) жилье. Так, по крайней мере, говорит Avito. Его конкуренты ЦИАН и «Миэль» снижения не видят, но констатируют стагнацию цен, что тоже не отвечает общероссийскому росту. Это тоже можно объяснить снижением покупательской способности: заметная часть жителей России, решивших улучшить свои жилищные условия, предпочли Москве города с более дешевым жильем.
Но скоро ситуация изменится.
Фото: www.globallookpress.com
* * *
Рынок замер в ожидании окончательного вступления в силу нового законодательства (июль 2019 года) и начала продаж избыточных площадей московской реновации. Первое повысит цены, второе – понизит, причем сперва в Москве, а потом – в регионах. Ведь многим, к сожалению, милее студия на 29-м этаже в Северном Измайлове, чем просторная «двушка» в Волжском районе Саратова.
Экономическая целесообразность тянет людей в столицу. И этот фактор сейчас важнее всех остальных.