Что надо знать при покупке жилья в кризис

Застройщик «Ивакино парк» за время строительства дома сменил трёх подрядчиков. Каждый начинал бурную деятельность, однако вскоре пыл угасал. Вот и сейчас у дольщиков возникли вопросы к этапам строительства.

«В течение этих трёх лет, если посчитать, у нас стройка шла всего 1,5 года. Но даже за эти 1,5 года можно было построить. Но на сегодняшний момент только 50% построено дома», - жалуется дольщик ЖК «Дом у реки» Наталья Тимофеева.

Перенос сроков ввода в эксплуатацию дома компания-застройщик объясняет непростыми экономическими условиями, которые сложились в нынешней России. Приходится как-то выкручиваться.

«Это экономическое состояние России. Ввод в эксплуатацию задерживается, но ненадолго. В первом квартале 2019 года мы заканчиваем, - обещает менеджер ЖК «Дом у реки» Михаил. - Финансовые проблемы существуют у всех, но мы сейчас выкручиваемся, как можем, и по финансовой модели справляемся, до 2019 года всё сделаем».

Всего в России насчитывается порядка 2 тысяч проблемных домов. От участия в долевом строительстве пострадали примерно 600 тысяч человек. Эксперты видят причину строительного кризиса не только в сложной экономической ситуации, но и в неблагонадёжных действиях самих застройщиков с инвестиционной жилкой.

Фото: www.globallookpress.com

Глава транснационального объединения (союза) «Академия современного строительства» Алексей Малый описал Царьграду схему, по которой действуют нечистые на руку застройщики:

«Довольно часто инвесторы, которые берут деньги на строительство, пускают их в какое-то другое дело – отдают банку под проценты, затевают какую-то игру, занимаются какими-то другими инвестициями, а проект строительства жилья часто используется лишь как повод собрать деньги с людей. Таких случаев довольно много».

Узнать в лицо нечестного застройщика – задача не из простых, но обязательна для тех, кто решился на участие в долевом строительстве. Аналитический центр НАФИ выяснил, какие критерии используют граждане страны при определении надежности девелопера. Результат их не удивил: как и в прошлом году, на первом месте репутация. Такой ответ дали 62% респондентов. Впрочем, эксперты замечают, что этот критерий чётким назвать нельзя.

«Этот критерий нечеткий и очень сильно размыт, - указал Царьграду генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. - Сами понимаете - как нам оценивать ум, честь, совесть? Давайте смотреть объективно – это некая утопия».

Чтобы снизить риски и увеличить шансы на новоселье, необходимо отказаться от утопических мыслей и развить в себе качества настоящего детектива. Перечень документов, которые желательно проверить, довольно внушительный.

Так, например, нужно ознакомиться с разрешением на строительство — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Важно обратить внимание на лицензию и проверить, чтобы ее срок не истек. Нелишним будет изучить договор аренды земельного участка и сопоставить его с периодом строительства жилого дома и так далее. 

Графика: Телеканал "Царьград"

Алексеенко уверяет: самое простое, что могут сделать граждане, это поехать на объект, посмотреть на него, ведутся ли там работы, иногда туда приезжать и смотреть, есть ли динамика, хотя бы в какой-то период времени это понаблюдать. «Практикуются даже онлайн-камеры, чтобы смотреть, как идет процесс строительства», - посоветовал эксперт.

Можно получить выписку из Единого государственного реестра регистрации юридических лиц. Там можно найти информацию о генеральном директоре, чтобы убедиться, что он – именно то уполномоченное лицо, которое подписывает договор. Кстати, генеральный директор по новому законодательству, в том числе, несет ответственность за выполнение обязательств. Посмотреть дату и место регистрации юридического лица, размер уставного капитала и ряд других полезных сведений.

Имея кадастровый номер земельного участка, стоит запросить у Росреестра выписку из государственного реестра недвижимости. Здесь можно будет увидеть, как идут продажи, не находится ли участок в залоге.

Не так сложно запросить и найти индивидуальный номер налогоплательщика-застройщика, его ИНН, посмотреть наличие каких-то претензий, заявлений о банкротстве, нарушений прав кредиторов. Можно посмотреть картотеку судебных дел, имеются ли они, на сайте Арбитражного суда. Всё это в совокупности «не то, что сосед мне посоветовал, а сформируется ваше понимание о репутации застройщика», предлагает господин Алексеенко.

Объем юридической и технической информации, которую потенциальный дольщик может получить в открытом доступе, довольно большой.  Вопрос - хватит ли ему юридической грамотности. Помочь человеку в этом вопросе мог бы специальный институт, однако инициатива о его создании пока не находит должной поддержки.

Фото: www.globallookpress.com

«Мы еще более 3 лет назад выступили с предложением заняться рейтингованием застройщиков, - сообщил господин Алексеенко. - Даже был подготовлен законопроект, который пока почил в бозе в недрах Государственной думы. Если бы эта идея была воспринята нормально, такого масштаба проблемы обманутых дольщиков не было бы».

Эксперт отметил, что проблема по-прежнему не решается, все меры, которые принимаются, направлены на решение будущих и еще не существующих проблем. А текущие, если не будет найден баланс интересов рынка застройщиков и граждан, будут еще больше масштабироваться.

Остановить бедствие призваны поправки в закон «Об участии в долевом строительстве», которые регулируют строительство жилья в России. Они ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию.

С 1 июля текущего года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Кроме того, застройщик по новым правилам должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта.

Главный экономист Института фондового рынка и управления Михаил Беляев указал Царьграду, что, с одной стороны, это ужесточение, которое может привести к росту цен на жильё, а с другой стороны, это всё же повышение дисциплины. «Это снижение риска того, что вы вообще вложите свои деньги в никуда – в котлован, и потом никогда не получите никакой квартиры», - предупредил экономист.

Обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме сложно, но можно. Однако важно помнить, что участие в долевом строительстве – это всегда определенного рода риск. У ЖК «Дом у реки», того, что в Химках, были и разрешение на строительство, и лицензия, и договор аренды земельного участка, но стройка затянулась. Дольщикам лишь остается надеяться, что свет в их окошках всё же зажжётся. Как обещает «Ивакино парк», уже в первом квартале 2019 года.