Зачем застройщики вновь угрожают обманутым дольщикам

  • Зачем застройщики вновь угрожают обманутым дольщикам

В СМИ попал крик души девелоперов московского региона, которые достраивают жилье для участников долевого строительства, не получивших вовремя свои квартиры (обманутых дольщиков). Строители говорят об угрозе новой волны недостроев, но не лукавство ли это?

Введение с 1 сентября обязательного банковского сопровождения сделок существенно повлияло на бизнес застройщиков, а значит – предупреждают они – дольщики могут вновь оказаться без жилья. Участники рынка намекают, что хорошо бы откатить или подкорректировать некоторые поэтапно вступающие в силу поправки в закон о долевом строительстве.

Таким образом, чтобы достроить жилье для обманутых дольщиков, девелоперы настаивают на сохранении и/или возвращении тех самых правил, благодаря которым дольщиков как раз и обманывали. Парадоксально? Что ж, давайте разберемся в проблеме.

Разрушение пирамид

Началось с обращения крупнейших московских застройщиков, доживших до изменения законодательства (многие недавние лидеры либо были поглощены, как «Мортон», либо рухнули, как СУ-155 и Urban Group), к бизнес-омбудсмену Борису Титову. На совещании с Титовым стороны пришли к выводу о необходимости внесения очередных изменений в закон, а точнее – о приостановке ряда его положений.

С 1 сентября этого года все застройщики обязаны перейти на упрощенное банковское сопровождение сделок – по каждому разрешению на строительство открывается отдельный счет, и банк контролирует, чтобы деньги с него шли только на строительство этого дома. Таким образом прекращается практика «перекрестного финансирования», которая фактически вела к образованию бетонно-финансовых пирамид: деньги новых покупателей тратились на достройку жилья для прежних дольщиков. Понятно, что при снижении продаж организаторы такой пирамиды попросту прекращают строительство своих объектов и перемещаются в Лондон жаловаться на несправедливости власти по отношению к энергичным, инициативным людям.

Титов

Б. Титов. Фото: www.globallookpress.com

И хотя до 1 июля 2019 года эти счета не являются эскроу – неприкосновенными до наступления определенных событий, в нашем случае – передачи ключей от квартиры в полностью сданном доме, все же банки уже имеют право (и охотно им пользуются) контролировать расход собранных средств. Если же в банк поступит платежное поручение по оплате расходов по другому проекту, банк должен не только отказать в перечислении средств, но и сообщить «куда надо» – в контролирующий орган и в Фонд защиты прав дольщиков.

Выяснилось, что застройщики не в состоянии закончить работу по долгостроям, как правило, принятым ими у обанкротившихся коллег, без привлечения денег других дольщиков. То есть без включения элементов той самой «пирамиды». Вариант «взять кредит и сдать дом» они не рассматривают, потому что отдавать долг надо будет из собственных средств, причем, опять же, деньги будущих клиентов направить на эти цели нельзя.

Интересно, что о грядущих изменениях в законе было известно уже тогда, когда права на достройку проблемных проектов передавались их нынешним операторам. Более того, в правилах действует «дедушкина оговорка» – «Уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года». То есть тратить деньги, полученные до 1 июля, на обязательства, возникшие до 1 июля, можно относительно свободно. Конечно, в рамках законов, всегда запрещавших перекидывать средства дольщиков на другие объекты.

Спасти рядового дольщика

стройка

Фото: www.globallookpress.com

Что ж, перейдем от теории к практике. Вы – власть. У вас есть недостроенный дом, сбежавший или сидящий застройщик, отсутствие денег на счетах виновника и как минимум моральные обязательства перед людьми, вложившими свои деньги в этот проект. Как вы постараетесь решить проблему без привлечения бюджетных средств?

Очевидно, что нам необходимо найти добросовестного застройщика, имеющего технические возможности завершить стройку, и как-то его заинтересовать. Заплатить мы ему не можем – значит, надо дать ему льготную возможность заработать самостоятельно.

И самая простая из этих возможностей – бесплатно или почти бесплатно предоставить такому инвестору участок и разрешение для нового строительства. Маржа в строительном бизнесе весьма велика, поэтому порой даже одного дома хватает, чтобы окупить затраты на достройку брошенного, однако, как правило, речь идет о целом жилом комплексе.

Застройщик получает участок, разрабатывает проект, начинает продажи и строительство на новом участке, и с первых полученных денег достраивает дом для обманутых дольщиков. При этом новых дольщиков никто не спрашивает, согласны ли они, чтобы их взнос шел на совсем другой объект: они вообще не в курсе, как тратятся эти деньги.

Простая и, несмотря на некоторую этическую неоднозначность, более-менее работающая схема. При отсутствии спадов на рынке свое жилье получат все – и в проблемном доме, и в новом комплексе.

Теперь так нельзя, сетуют застройщики. Но мрачный юмор ситуации состоит в том, что так, повторимся, нельзя было и по прежним правилам. Деньги дольщиков в принципе нельзя использовать ни на какие цели, кроме непосредственно связанных со строительством дома, где они купили квартиры! И по старым, и по новым законам!

стройка

Фото: www.globallookpress.com

Знаете, в чем трагедия, почему застройщики пошли к Титову и в СМИ? Выполнение закона начали контролировать. Раньше его нарушали практически все, кто строил более 2-3 объектов одновременно. Полученные с них деньги ссыпались в общий мешок, а потом шли туда, где они более всего нужны прямо сейчас.

Перехода не будет

Но дело не только в привыкших обходить закон девелоперах. Вот аналог сложившейся ситуации: жильцы какого-то квартала привыкли перебегать дорогу в неположенном месте. Долго перебегали, никто их не трогал (вас часто штрафуют за неправильный переход дороги?), а потом в этом месте вдруг появились ограждение и дежурная машина ДПС. И пешеходы пошли жаловаться в Управу и ГИБДД.

Глупые безответственные люди? Не факт.

Может быть, местным властям стоило просто обустроить именно в этом месте нормальный переход, раз сотням людей он явно удобнее, чем крюк через перекресток в полукилометре? А в нашем случае – возможно, действительно предусмотреть какие-то возможности перекрестного финансирования именно в подобных ситуациях – безусловно, с контролем общего финансового положения застройщика? Впрочем, об этом думать надо было раньше – нельзя постоянно менять законы.

стройка

Фото: www.globallookpress.com

Девелоперы намекают, что с новыми правилами им придется сперва достраивать свои объекты, фиксировать полученную прибыль и только потом браться за завершение домов обманутых дольщиков. Власть отвечает, что во всех контрактах прописаны достаточно жесткие санкции за подобные действия. Подписывая эти контракты, застройщики прекрасно знали о том, как изменится закон, и должны были представлять себе источники финансирования достройки. Существуют банковские кредиты, которые можно взять под достройку: да, они не бесплатные, но прибыль с нового комплекса в любом случае перекроет потери, а если нет – значит, в компании очень плохо ведут бизнес и считают деньги.

* * *

Чем кончится этот демарш? Скорее всего, ничем – не будет ни изменения законов, ни массовой «несдачи» домов. Застройщики попытались изменить правила в свою пользу – вдруг прокатит? Теперь они поворчат и продолжат достраивать свои объекты. Других вариантов у них просто нет.


Ссылки по теме:

Генпрокуратура проверит жалобы обманутых дольщиков

Налоговая "справедливость": Живёшь в сарае, платишь за дворец

Совет Федерации утвердил сумму взноса застройщика в фонд дольщиков

Обсудить
Читать комментарии
Глобальный геноцид в «научной» упаковке. К юбилею Римского клуба АУЕ: Пресыщенные мажоры, которым захотелось уголовной романтики
Новости партнёров
Загрузка...
Загрузка...

Подписаться на уведомления, чтобы не пропустить важные события

Подписаться Напомнить позже
регистрация