Как не влипнуть в историю с "обманутой бабушкой" при покупке квартиры: Простые правила, которые стоит знать каждому

В России получили широкую огласку случаи, когда пенсионерки продают жильё, а затем через суд требуют вернуть его, потому что их "обманули мошенники". При этом возврат средств за квартиру невозможен, так как деньги были переданы всё тем же "мошенникам". Как не влипнуть в историю с "обманутой бабушкой" при покупке квартиры? Нужно соблюдать простые правила, которые стоит знать каждому.

Казус Долиной

Схема с продажей квартиры "обманутой бабушкой" получила название "казуса Долиной". В 2024 году телефонные мошенники развели знаменитую артистку Ларису Долину на огромную сумму, а также убедили продать квартиру в Москве. Однако Долина через суд смогла вернуть себе проданную квартиру.

И теперь по всей России происходят аналогичные случаи, только с участием менее известных персон. Всё происходит по одному и тому же сценарию. Человек покупает квартиру у пенсионерки, но она из неё не съезжает. Вместо этого бабушка заявляет, что находилась под влиянием мошенников, которым отправила все деньги.

В итоге получается, что обе стороны являются истцами и ответчиками. Покупатель требует выселить пенсионерку из приобретённой им квартиры, а женщина настаивает на признании сделки купли-продажи недействительной. При этом она не отказывается вернуть средства, но в связи со статусом потерпевшей по делу о мошенничестве и признанием банкротом получить с неё деньги нереально.

Фото: Pogiba Aleksandra/Globallookpress

Благодаря широкой огласке про "пенсионерские квартиры" уж и анекдоты стали слагать. Вот, например:

Молодой адвокат спрашивает у опытного коллеги:

— Можете, пожалуйста, наглядно объяснить, что такое правовая лакуна?

— Ну, смотри… Покупает старушка квартиру у другой старушки. После чего начинается суд, где старушка-истец заявляет, что она была одурманена мошенниками и не отдавала отчёта при продаже квартиры. А старушка-ответчик заявляет, что она тоже была одурманена и не отдавала отчёта при покупке квартиры. После чего судья закрывает суд на амбарный замок, потому что нужно держаться подальше от таких парадоксов.

Но недавно случилось удивительное - суды начали отменять уже принятые решения нижестоящих инстанций по "пенсионерским" квартирам, которые бабули сначала продали под влиянием мошенников, а потом решили вернуть себе через гражданские иски. Пока, правда, известно лишь о двух таких случаях.

Опасная практика

Сегодня в судах находится порядка трёх тысяч дел, когда люди платят деньги, покупают квартиры, а потом пожилые люди начинают кричать, возмущаться, что эти деньги они отдали мошенникам. В результате суды раньше становились на сторону этих бывших собственников. Даже подача встречных исков о признании добросовестным приобретателем со стороны покупателя не помогала спасти квартиру. И люди, которые платили деньги, фактически оставались ни с чем, объяснил адвокат Алишер Захидов в беседе с Царьградом.

Суды говорят: "Возбуждайте уголовные дела против мошенников, привлекайте их к уголовной ответственности. И после того, как эти люди будут изобличены, получайте деньги обратно с них. А бабушка является добросовестным собственником, она была введена в заблуждение, её обманули, её обокрали. Соответственно, вот она, несчастная, бедная, социально незащищенная, слабая сторона, стала жертвой мошенников. И в результате мы квартиру возвращаем ей".

Эта практика очень опасная, она порочная, несправедливая и незаконная, потому что суды всё время смешивали два отдельных спора - спора по купле-продаже квартиры и возбуждения уголовного дела,

- посетовал Алишер Захидов в беседе с Царьградом.

Фото: Bulkin Sergey/Globallookpress

Но поскольку очень много недовольных людей, началась обратная практика. Россияне боятся у пожилых людей покупать квартиры на вторичном рынке. Идёт запредельный уровень осмотрительности и добросовестности. То есть помимо обычной проверки реестра, кто является правообладателем этой квартиры, кто является собственником, паспорта, требуют справку от психиатра, медицинское обследование, исследуют круг родственников, знают ли они о том, что бабушка продаёт, с кем общается бабушка. Запрашивают справки из полиции и кучу всякой ненужной информации, которую обычному приобретателю подчас сделать крайне сложно и невозможно. Некоторые даже нанимают детективов, анализируют круг наследников, особенно несовершеннолетних, исследуют, кто там прописан, зарегистрирован в этой квартире. 

Поэтому вторичный рынок по таким сделкам фактически парализован, потому что люди боятся продавать квартиры, боятся их приобретать,

- констатировал юрист.

По его словам, после истории с Долиной все теперь понимают, что покупательница её квартиры, которая была абсолютно добросовестной, просто попала на 120-130 миллионов рублей. Ей сказали идти искать жуликов и с них получать пропавшие деньги, что является вообще незаконным, абсурдным и несправедливым событием, подчёркивает адвокат. Поэтому государство решило пересмотреть эти сделки и сделать акцеент на другом - на том, что квартира вернётся только тогда, когда покупатель этой квартиры получит свои деньги.

Это отрезвит пыл бабушек, которых во многом я считаю недобросовестными продавцами. Они пользуются своим возрастным положением, этой бесконечной жалостливостью. И многие, считаю, злоупотребляют своим правом. Этот шаг не совсем совершенен с юридической точки зрения, но это первый шаг,

- полагает Алишер Захидов.

коллаж Царьграда

Ранее предлагалось ввести так называемый период охлаждения длительностью в шесть-восемь месяцев, когда сделка идёт в реституцию и квартира переходит первоначальному продавцу. Предлагалось не возвращать деньги сразу, а спустя три или шесть месяцев после того, как следственные органы проведут определённую работу и деятельность.

Но в любом случае это позитивный шаг, я его всячески поддерживаю,

- резюмировал юрист.

Предложение Росреестра

Росреестр в лице замглавы ведомства Алексея Бутовецкого предлагает изменить практику расторжения недействительных сделок с недвижимостью - чтобы квартиры, проданные "под влиянием мошенников", оставались в собственности покупателей до возврата им денег.

Гражданский оборот недвижимости в мировой практике стабилизируется либо путём обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы. В случае с нотариальной формой Росреестру было бы проще всех. Другой возможный механизм защиты сделок - компенсаторный. Это специальные выплаты в фонд. И если что-то с правом случилось, то без вины фонд выплачивает компенсацию. В то же время там большие пошлины, которые доходят до 10% от сделки, и населению это не выгодно,

- гласит заявление Росреестра.

По словам Бутовецкого, при нотариальном механизме договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. Вместе с тем он предупредил, что такая система повлечёт за собой рост стоимости таких услуг и увеличение нагрузки на систему.

Фото: Maksim Konstantinov/Globallookpress

Адвокат Иван Миронов считает, что предложение Росреестра давно назрело и является абсолютно правильным. Оно должно положить конец всевозможным схемам имени Ларисы Долиной, когда добросовестный покупатель оказывается и без денег, и без квартиры, отмечает юрист. При этом предложение не требует коренной ломки гражданского законодательства.

А сама вообще идея и порочная практика судебная, которая сложилась, из серии "ничего не возвращайте", неприемлема и противоречит основам правопорядка. Она приведёт к легализации недобросовестного поведения и мошенничества,

- подчеркнул Иван Миронов в беседе с Царьградом.

Эксперт считает, что данная инициатива должна быть реализована. Но при этом, конечно, должна быть пересмотрена судебная практика, которая пока на стороне мошенников, резюмировал юрист.

Два простых правила, как не оказаться в роли потерпевшего с "квартирой пенсионерки"

Впрочем, волна негатива о вероятных (и чуть ли не 100-процентных) проблемах при покупке жилья на вторичном рынке в ближайшей перспективе наверняка сыграет свою роль. Риск попасть в те самые полпроцента, которые влипли на деньги с "квартирами пенсионерок", вынуждает людей пересматривать первоначальные планы брать жильё в уже существующих домах.

Возможен умысел, чтобы маргинализировать вторичный рынок недвижимости. Конечно, первичный рынок от этой ситуации получит колоссальную выгоду в размере триллионов рублей, которые скопились на банковских вкладах граждан за последние годы. Это становится приоритетным вариантом, когда в непростые времена нужно вложить деньги во что-то осязаемое - в бетон и кирпичи,

- подтверждает версию член Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев.

Между тем, вариант оставить себе шанс на возврат денег и сохранение крыши над головой есть.

Фото: Sergey Elagin/Globallookpress

Прежде всего, после прохождения продавцом психиатрической и наркологической экспертиз на вменяемость, следует прописать в договоре условие о том, что владелица квартиры обязуется получить прописку в каком-то ином месте, и проверить выполнение условия до подписания документов. Никаких "сын потом пропишет" и "меня ждёт родня в Израиле". В таком случае не встанет вопрос о единственном жилье.

Второй момент - добавить в документ пункт о форс-мажоре, при котором стороны сделки возвращаются к исходному состоянию, но покупатель имеет право занимать приобретённое им жильё даже в случае расторжения сделки до тех пор, пока ему не вернут уплаченные деньги.

Собственно, вот такие маленькие хитрости - и вероятность угодить в число пострадавших снижается кратно.

Более подробно о том, как работает "схема Долиной" и кому выгодно, чтобы она продолжала работать, читайте в большом расследовании Царьграда: Нас всех обманули: Покупка "пенсионерских" квартир и "ловушка Долиной" — наглый развод. Называем заказчиков самой масштабной аферы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: