Прощайте, дольщики - обманутые и не только
Что принесет России переход на проектное финансирование строительства, когда станет можно продавать только готовые дома и квартиры
Одно из важнейших правительственных решений конца октября 2017 года касается проблемы обманутых дольщиков, официальное число которых, по статистике на март, составляет около 40 тысяч в 67 регионах РФ. Всего же, по данным координатора общественного движения «Союз дольщиков России» Игоря Ассанова, от действий ненадежных застройщиков по стране пострадали не менее 150 тысяч человек.
20 октября премьер-министр Дмитрий Медведев на очередном совещании призвал выработать такие законодательные решения, которые в будущем позволят искоренить проблему недобросовестных девелоперов, махинации которых год от года оставляют людей без вложенных ими денег и обещанных квартир. И вот Минстрой, Минфин и Госдума озвучили свои предложения, которые теоретически через 3-5 лет смогут прикрыть таким компаниям лавочку.
Однако наряду с неблагонадежными застройщиками, возможности привлекать средства граждан лишатся и добросовестные. Ведь разработанные федеральными ведомствами инициативы направлены на уход от долевого жилищного строительства в принципе.
Покупай готовое
О том, что в скором будущем на российском рынке жилья не останется ни одного «котлована», а потенциальным покупателям будут предлагаться исключительно готовые квартиры и дома, журналистам сообщил глава Минстроя Михаил Мень.
«На смену долевому строительству придет проектное финансирование застройки, - подтвердил информацию председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. - В условиях невысокой инфляции ее под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры».
Министр строительства и ЖКХ предупредил, что на отладку новой схемы требуется время, стабильно работать она начнет не сегодня и не завтра. Так что пока задача правительства – «максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве».
Такой же заботой о защите граждан было продиктовано и заявление главы Минфина Антона Силуанова, обратившегося к россиянам с советом – не смотреть больше на долевые застройки, а начинать приобретать уже готовое жилье.
Застройщикам, подчеркнул Силуанов, следует интенсивнее привлекать заемные средства, тем более, что процентные ставки банков на кредитование в последнее время снижаются. «А людям более правильно и надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», - отметил министр.
И рад бы в рай…
Лучше купить хорошее, готовое и не переживать, чем вложить деньги в то, чего еще нет, и потом еще год-два дергаться, не пропадут ли они вместе с горе-девелопером. Это – заявления в духе Капитана Очевидность, и вряд ли кто-то из граждан, обладая здравым умом, твердой памятью и нужными средствами, предпочел бы уже выстроенные квадратные метры нарисованной фигурке на генплане.
Однако пока люди массово покупают строящееся жилье. Востребованность долевого строительства велика во многих регионах. Причина, разумеется, одна: деньги. «Будущая» квартира – на 20, а то и более процентов (особенно в «белом ключе», с ремонтом и отделкой) дешевле уже готовой. А это – даже если речь идет о самой простой однушке в провинции, стоимостью примерно в миллион рублей – уже 200-250 сэкономленных тысяч. На эти деньги можно сделать очень приличный ремонт, или купить в эту же квартиру отличную мебель. Да что там: учитывая провинциальные зарплаты, на эти деньги можно жить целый год! – скромно, конечно, но на продукты и самое необходимое хватит.
И поскольку зарплаты и доходы оставляют пока желать много лучшего, граждане нашей страны предпочитают рискнуть, купив, даже в ипотеку, жилье в недострое, нежели готовую недвижимость. Им просто неоткуда взять эти дополнительные 250 тысяч, а тем более – полмиллиона или миллион, если речь идет о квартирах большего метража.
Стоит ли говорить, что оказавшись перед необходимостью приобретать исключительно готовое жилье, многие просто не смогут себе его позволить.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
Монополизация грядет?
Серьезная проблема, если долевое строительство все-таки будет отменено, возникнет и у застройщиков. Ставки банков для кредитования строительных компаний составляют сейчас от 13 до 20%. Это довольно много. Работать себе в убыток не хочется никому, так что переход к проектному финансированию неизбежно повлечет за собой рост стоимости жилья. Так что – «ходит песенка по кругу»: очередные инициативы, предложенные в верхах, снова в итоге оплатят рядовые граждане из своих карманов.
Многие девелоперы, сумевшие пережить кризис как раз благодаря привлечению средств физлиц, не жируют и сейчас. Себестоимость квадратного метра во многих регионах составляет около 25 тысяч рублей, а цена при продаже – около 35 тысяч. Застройщикам, после того как они раскидаются со всеми полагающимися выплатами и налогами, остается не так много.
Эксперты уже предупредили, что замена дешевых денег граждан дорогими банковскими кредитами может убить до 90% строительных компаний. Сначала позиции потеряют совсем мелкие, затем те, что покрупнее... В итоге на рынке могут остаться лишь несколько крупных игроков, которые живучи, в том числе и потому, что имеют прибыль не только от девелопмента.
«Я опасаюсь, что они заберут себе весь портфель заказов и отрасль просядет», – отметил по этому поводу депутат Александр Сидякин.
Такие «монстры», безусловно, не удовлетворят потребностей всех жителей страны в жилье. Хуже того: со временем монополисты сами начнут избавляться от невыгодных им контрактов и заказов.
Чтобы стало хорошо
Тем не менее даже если федеральные власти не собираются сворачивать с намеченного пути, и долевому строительству в России действительно осталось жить 3-5 лет – есть возможность провести эту реформу в плюс. Сделать так, чтобы она пошла на пользу и девелоперам, и простым гражданам.
Решение – создать в стране условия для кредитования строительных компаний под 2-3%, эффект от такой меры будет колоссальным. В условиях перманентного падения реальных доходов населения и исчерпания финансового ресурса домохозяйств – дешевые банковские кредиты остановят затухание строительной отрасли и дадут стимул к ее развитию. Растущая потребность в стройматериалах, технике, расходниках оживит смежные секторы реального производства.
Если же дополнить эту программу замещением на стройплощадках иностранных гастарбайтеров российскими рабочими, строительство жилья и вовсе может превратиться в средство для оздоровления региональных экономик.
В общем, весь вопрос в том, хочет ли правительство проводить эту реформу в пользу банков – или в пользу населения. Если кабмин сумеет заставить финансовую сферу поумерить аппетиты, строительная отрасль в стране может получить принципиально новый толчок к развитию, а вместе с ней подрастет и экономика в целом.