Имущественный налог: Почему мы переплачиваем?

Что такое имущественный налог и как его считают? Этот насущный вопрос волнует многих. Особенно когда за небольшую квартиру где-нибудь на окраине приходится отдавать внушительную сумму, которая серьезно бьёт по бюджету семьи. Эта ситуация знакома москвичке, обладательнице «двушки» в Северном Бутово Ольге Корниловой:

С кадастровой стоимости квартиры в 11 млн рублей налогов нужно заплатить 8 тысяч рублей. То, что моя квартира стоит 11 млн, мне, конечно, льстит, жаль, что это неправда. Рыночная цена – 6-7 млн, никак не больше. И налог, который высчитывается из кадастровой стоимости, соответственно, должен быть ниже.

Кадастровая стоимость жилья высчитывается с помощью специальной формулы, которая учитывает как общие показатели – такие как местоположение и год постройки объекта, так и определённые коэффициенты, в том числе региональные. Кадастровая стоимость квартиры  должна быть максимально приближенной к рыночной, однако зачастую это далеко не так. Суды по всей стране буквально завалены исками людей, которые уверены, что стоимость их квадратных метров является необоснованно завышенной. Об этом в интервью телеканалу «Царьград» рассказал адвокат, ведущий специалист по земельному праву Сергей Шугаев.

У нас практически по каждому объекту недвижимости рано или поздно возникает судебный процесс. По практике скажу, как минимум в 90% кадастровая стоимость снижается где-то на треть. Иногда даже в 2 раза. Из этого можно сделать вывод, что, конечно, государство старается сделать эту стоимость подороже для того, чтобы взимать налогов побольше.

Фото: www.globallookpress.com

В том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости завышается намеренно, уверена и президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок:

Причину я вижу в коррупционной составляющей. Я думаю, что кадастровые службы получают определенные заказы от региональных властей для увеличения налогового бремени в некоторых регионах России.

Имущественный налог, который собирается с граждан, – хлеб для региональных бюджетов. А потому власти на местах не упускают возможности, хоть и не совсем законно, собрать больше денег с населения. Согласиться с этим нельзя, но понять можно. Однако парадоксально другое. Если бюджетное жильё в ряде случаев по кадастру оценивается дороже своей рыночной цены, то стоимость элитной недвижимости, наоборот, занижается. Для того чтобы в этом убедиться, достаточно зайти на популярный сайт по подбору недвижимости ЦИАН.

Скриншот с сайта cian.ru

Просторную четырехкомнатную квартиру площадью 328 квадратных метров там продают за 710 773 113 рублей. А вот кадастровая стоимость этого элитного объекта недвижимости в 5 раз ниже – 136 500 808.

Эксперты уверены, что причина такого кадастрового дисконта банальная – несовершенство массовой оценки жилья, которой всё равно, располагается квартира в новостройке с охраняемой территорией и подземным паркингом или в ветхой «хрущёвке». Дорогие портьеры, эксклюзивная итальянская мебель, а также наличие холодильников для шуб также не в счёт. Вот и сползает цена эксклюзивных апартаментов  вниз, рассказывает руководитель «Оценочной компании» Денис Карпов:

Кадастровая стоимость основана на массовой оценке. Формируется модель, на основании которой производится расчет, в основу которого кладутся данные по продажам квартир. Но в центре Москвы есть как мега-элитное жильё, так и эконом-класс. А берут усреднённо, и получается, что кадастровая стоимость элитного жилья дешевле рыночной цены, а кадастровая стоимость бюджетных квартир, наоборот, дороже рынка. Это проблема массовых оценок.

Фото: www.globallookpress.com

Владельцев элитной недвижимости, понятное дело, такой подход к оценке радует. Чего нельзя сказать про обладателей жилья классом пониже. 8 тысяч рублей в год имущественного налога за двухкомнатную квартиру в Северном Бутово – дорого, говорят эксперты. Эту сумму можно оспорить через пересмотр кадастровой оценки жилья. Правда, для этого придётся сначала разориться, рассказывает адвокат, ведущий специалист по земельному праву Сергей Шугаев.

Для того чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно предварительно получить оценку эксперта. В зависимости от объекта это стоит от 10 до 200 тысяч рублей. Это предварительная оценка, с которой можно идти в суд. При этом обычно суд еще раз назначает экспертизу, уже судебную. За нее опять же платит заявитель. Средняя цена такой оценки от 50 до 200 тысяч рублей. Ну и плюс представительство в суде – тоже деньги.

В общей сложности оспаривание кадастровой стоимости двухкомнатной квартиры на окраине Москвы обойдется в сумму от 80 до 100 тысяч рублей. В отдаленной перспективе эти затраты, конечно, окупит сниженный имущественный налог. Однако многие решают на несправедливость просто махнуть рукой. Так поступила и обладательница «двушки» в Северном Бутово Ольга Корнилова: «Я – занятой человек, у меня нет времени ходить по судам. Да и какой смысл? Заплатить 100 тысяч рублей, чтобы снизить имущественный налог на тысячу?»

Эксперты говорят, чтобы у людей не опускались руки, нужно менять ситуацию. И начинать необходимо с того, чтобы сделать предварительную оценку финансово необременительной для граждан. А чтобы суды не захлебнулись в делах по оспариванию стоимости жилья, нужно ввести финансовую ответственность чиновников, которые поставили свои подписи под завышенной кадастровой стоимостью.