Банки сядут на стройку: В Кабмине придумали, как быть с деньгами дольщиков

Центробанк, Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) отчитались о выполнении поручения, данного ранее президентом РФ Владимиром Путиным относительно разработки схемы ухода от долевого финансирования при строительстве многоквартирных домов.

Напомним: в начале ноября глава государства распорядился в ближайшие три года отказаться от использования средств граждан для финансирования деятельности застройщиков. По мысли президента, деньги дольщиков должны быть заменены дешевыми кредитами, которые строительные компании смогут получать в рамках проектного финансирования.

Одним из условий реформы Путин назвал снижение ставки кредитования, а ее целью – защиту россиян, многие из которых уже успели стать жертвами недобросовестных девелоперов.

Однако, как всем известно – либеральный блок ужом вывернется, но ставку постарается не снижать, а кредитовать реальный сектор не станет ни под каким предлогом. Так было раньше, так произошло и в этот раз.

Дитям – мороженое, банкам – деньги

Суть новых предложений ЦБ, Минстроя и АИЖК проста и неказиста. По их мысли, с 1 июля 2019 года компаниям-застройщикам придется прекратить принимать средства от граждан. Вместо них сбором взносов займутся банки. Желающие купить квартиры в еще не построенных домах, должны будут открывать эскроу-счета (так называются специальные условные счета, на которых имущество, документы или деньги учитываются до выполнения определенных обязательств), и вносить на них плату за будущее жилье.

Средства, аккумулированные на счетах, будут перечисляться самим застройщикам только после того, как строительство будет закончено. Сами граждане смогут забрать деньги, только если застройщик нарушил сроки сдачи объекта. На случай банкротства кредитной организации или отзыва у нее лицензии – эксроу-счета предполагается страховать. Пока сумма страховки ограничена 1,4 миллионами рублей, однако разработчики программы полагают, что ее можно будет увеличить и до 10 миллионов.

Фото: www.globallookpress.com

Еще одной особенностью жилищных счетов будет то, что банк не будет начислять на них никаких процентов.

По утверждению авторов проекта и согласных с ними экспертов, поделившихся своей информацией с журналистами «Ведомостей», реализация схемы позволит снизить стоимость заемных средств для строительных компаний до 3-6%. Это, безусловно, дороже, чем средства, привлекаемые напрямую от дольщиков, но все же дешевле, чем кредиты по нынешним ставкам.

Где же подвох?

Слабых мест у концепции столько, что легче назвать, чем и для кого она хороша. А хороша она лишь для банков, куда массово начнут стекаться деньги граждан, которые в противном случае никогда бы не понесли им свои кровные. Для банкиров это – натуральный халявный капитал.

Разработчики реформы утверждают, что привлекаемые от физлиц «жилищные» средства должны стать для кредитно-финансовых организаций источником фондирования для выдачи кредитов застройщикам. Обналичивать средства покупателей жилья банки не смогут. Даже если это действительно так – многие миллионы дополнительных рублей все равно позволят банкам улучшать качество своих активов, высвобождая резервы для других манипуляций. Не говоря уже о том, что, как показывает практика того же ЦБ – банки великолепно справляются с обналичкой средств юрлиц и вкладчиков, растрачивают собственные капиталы и нарушают антиотмывочное законодательство. Очевидно, что деньги девелоперов ничуть не лучше и не хуже, чем любые другие, и с ними будет происходить то же самое, что и со средствами других акторов.

Остальным участникам схема «антидолевого строительства» несет сплошные минусы. Покупатели квартир, которые сейчас могут пострадать от действий недобросовестных застройщиков, меняют эту опасность на риск пострадать от разорения банков-посредников. При этом страховка в 1,4 миллиона не покроет стоимости большинства квартир: даже в регионах вся недвижимость крупнее «однушки» стоит дороже.

Известно, что в кабмине ведутся разговоры об увеличении страховки до десяти миллионов; во всяком случае, такую информацию озвучил один из собеседников «Ведомостей». Однако на момент написания материала Центробанк подтвердил только страховку в 1,4 млн.

Разработчики и сторонники проекта заявляют, что предлагаемая схема будет лучше хотя бы уже потому, что до недавнего времени средства дольщиков вообще были никак не защищены.

Это ложь. Согласно закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», существовал механизм добровольного страхования ответственности застройщиков. 21 июля текущего года Госдума приняла в третьем чтении закон о компенсационном фонде застройщиков. Размер обязательных отчислений в него – 1,2%.

Иными словами, в РФ был таки создан механизм обязательного страхования ответственности застройщиков. Притом, что примечательно – без прямого участия банков.

Что касается заявлений о том, что при новой схеме сами банки будут заинтересованы в том, чтобы девелопер достроил объект, – то и при новой, и при старой схеме банки всегда заинтересованы в аккумулировании средств и оперировании ими. То, что это может быть губительно для реального сектора или внутреннего рынка, банкиров редко когда волнует.

Застройщики в пролёте

Фото: www.globallookpress.com

В еще более странную позу реформа ставит девелоперов. Сейчас строительные компании получают от покупателей живые деньги, которые могут немедленно потратить на выплату зарплат, оплату стройматериалов и покрытие других расходов. Если граждане понесут свои сбережения на эскроу-счета – подпитка стройки в режиме реального времени прекратится. Компаниям придется или брать кредиты, ставки по которым никто не снижает, или же строить дома за собственные средства, чего большинство из них просто потянуть не в состоянии.

Это и есть главный изъян предложенной схемы: она никак не решает задачу замещения средств дольщиков дешевыми кредитами. Вместо изменения всей кредитно финансовой политики страны, разработчики реформы создали локальный механизм по перераспределению денег в пользу банков.

По сути дела, ЦБ, финансисты и Минстрой послали лесом поручение главы государства, и решили нокаутировать строительную отрасль, попутно подогрев социально близких им банкиров.

Сторонники и разработчики проекта заявляют, что новая схема создается как раз затем, чтобы пресечь нецелевое использование застройщиками средств дольщиков. Ведь сейчас средства дольщика могут тратиться вообще даже не на те объекты, в котором гражданин купил квартиру.

Это называется операционная деятельность. Именно она позволяет компаниям держаться на плаву, строить, продавать и снова строить. Девелоперы уже указывали на то, что попытка расписать деньги по отдельным домам и запретить их тратить на другие объекты убьет бизнес. Это подход средневекового ремесленника-цеховика, современные отрасли так не работают. Не говоря уже о том, что точечная застройка уже лет пять-десять как вышла из тренда; сейчас строят большими комплексами, сочетая возведение жилья с созданием социальной инфраструктуры: школ, детских садов, парковок. Новая же схема сажает на шею строительному бизнесу еще одного посредника.

Конвертация благих пожеланий в ад

Уродство схемы настолько очевидно, что даже правительственные спецы не могут отрицать предстоящего удорожания жилья. Правда, пока Минстрой делает валидольные заявления о двухпроцентном росте, но застройщики называют уже совершенно другие цифры: 20, а то и 30 процентов, что даже в регионах составит сотни тысяч рублей.

Участники рынка напоминают: на средства, аккумулированные на эскроу-счетах, процент начисляться не будет. Это значит, что через два-три года застройщик получит вовсе не те деньги, на которые рассчитывал, а сумму, сильно подъеденную инфляцией. Логично, что в таких обстоятельствах инфляционные ожидания за два-три года вперед будут заранее закладываться в стоимость продаваемых квартир. При такой перспективе продажи жилья на стадии котлованов с большим дисконтом теряют смысл. О дешевой недвижимости, приобретенной на ранних этапах строительства, можно будет забыть.

Сторонники реформы заявляют, что в моменте застройщик получит проектное финансирование. Возможно; но под какой процент? Застройщики потому и хотят, чтобы им деньги с эскроу-счетов выдавали хотя бы частично по мере завершения этапов строительства. Заемных средств в стройке и так много, они тянут отрасль на дно. Деньги граждан для застройщиков фактически бесплатны, а схема их лишает этого источника подпитки, отдавая его банкирам.

При этом надо понимать, что одним ростом стоимости жилья дело не ограничится. Подорожавшая недвижимость отсечет часть потенциальных покупателей, объем платежеспособного спроса еще больше сожмется, и кто-то опять окажется лишним. Нас ждут новые банкротства и очередной виток сужения налоговых отчислений.

Казалось бы: причем тут Центробанк? По большому счету, подготовленный ЦБ, Минстроем и АИЖК проект – это лакмусовая бумажка, однозначно сигнализирующая, что эти люди принципиально несовместимы с развитием реальных секторов экономики. Способность извратить прямое и недвусмысленное указание показывает степень их профнепригодности к руководству страной. Выводы из этой ситуации – более чем очевидны.