Парадокс льготной ипотеки: Проблема, с которой столкнулся каждый
Экономист Андрей Бархота прокомментировал парадокс льготной ипотеки и возможные последствия введения ограничений для рынка.
Накануне члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ направили в Минстрой инициативу о введении нового ограничения по льготной ипотеке. Суть нововведения заключается в том, чтобы разрешить гражданам участие в программе только в пределах региона регистрации. Бархота отметил, что для оценки ситуации необходимо разобрать её на пласты.
Первый - это финансовая нагрузка на домохозяйства. Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух компонентов: процентной ставки по кредиту и самой стоимости жилья. Здесь и возникает парадоксальная ситуация: программа льготной ипотеки запущена в 2016-м, за время её действия цены на недвижимость в среднем выросли на 70% или больше, если речь идёт о крупных городах с обилием инвестиционных сделок.
Парадокс в том, что вводилась льготная ипотека для повышения доступности жилья нуждающимся гражданам России, на деле же доступность, наоборот, снизилась, потому как госпрограмма способствовала значительному расширению сбыта квартир первичного рынка. В таких условиях девелоперы только и делали, что поднимали цены. Как итог: процент сделок, направленных не на улучшение жилищных условий, а заключённых в инвестиционных целях, существенно возрос.
Перепродажа недвижимости после того, как будет зафиксирован рост её стоимости, противоречит духу субсидирования. По факту на рынке жилья образовался перекос, для устранения которого необходима корректировка ипотечной программы.
По словам экономиста, разговоры о прекращении льготной программы уже велись, но это сложно сделать, потому как при её отмене права нуждающихся в жилье граждан будут ущемлены. Ограничение программы с ориентацией на целевые регионы, где строительство идёт не так хорошо, где нет инвестиционных сделок, - это хороший ход.
Корректировка госпрограммы не убьёт рынок, но охладит темпы выдачи ипотеки: "больше 20 процентов годовые темпы роста ипотечного портфеля, это очень много". Бархота отметил, что в условиях, когда доходы граждан на протяжении семи лет практически не растут, такая регулирующая мера способствует установлению на рынке баланса.
Вместе с тем необходимо учитывать, что около двух третей выдаваемых ипотечных кредитов относятся к вторичному рынку, для которого льготных программ нет, а рыночная ставка превысила 12 процентов. То есть даже отмена льготной программы не обвалит рынок. Ипотечное кредитование станет более гибким, но будет в большей степени зависеть от уровня доходов граждан и их сбережений.