Новые ограничения по ипотеке: Как с 1 марта изменятся цены

С 1 октября 2023 года Центробанк уже значительно повысил макропруденциальные доплаты по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высокой предельной долговой нагрузкой, как сообщил LIFE.

Однако доля ипотечных кредитов, где заёмщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для первоначального взноса, постепенно увеличивается, что создаёт риски избыточной долговой нагрузки для покупателей недвижимости. Для сдерживания роста ипотеки за счёт привлечения уже сильно обременённых кредитами граждан Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года доплаты к коэффициентам риска по кредитам с высокой предельной долговой нагрузкой.

Эти доплаты будут действовать, пока на рынке сохранятся рискованные практики, что приведёт к значительному разрыву в ценах на жильё на первичном и вторичном рынках. Предпринимаемые меры направлены на снижение рисков в ипотечном кредитовании путем уменьшения доли кредитов, выдаваемых сильно обременённым долгами заёмщикам, и кредитов с низким первоначальным взносом. Повышение доплат поможет стимулировать банки к накоплению капитала на случай возрастания потерь по ипотечным кредитам, как пояснили в ГУ ЦБ Банка России по ЦФО.

Фото: Maksim Konstantinov/Global Look Press

Что будет с ценами?

Количество сделок с ипотекой может упасть на 30–40%. Доля жилищных кредитов в общем объёме покупок уменьшится до 50% (в сравнении с 80% в прошлом году), сообщил директор направления "Новостройки" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

На фоне этих изменений начнут появляться ранее забытые методы продаж, такие как отсрочка платежа, трейд-ин и даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой. Важно также помнить о возрождающейся программе траншевой оплаты, где достаточно будет внести 15% первоначального взноса, а оставшуюся сумму оплачивать ежемесячно после ввода дома в эксплуатацию или перехода на ипотеку. Это предложение становится очень выгодным на текущий момент, так как условия по ипотеке могут улучшиться к моменту окончания сделки, добавил Валерий Кочетков.

Он полагает, что цены на жильё будут стагнировать, поскольку на их формирование влияет не только спрос, но и себестоимость строительства, которая не снижается. Даже при уменьшении числа сделок не ожидается общего падения цен на первичном рынке.

Фото: Svetlana Vozmilova/Global Look Press

Что важно учесть?

Прогнозируется, что решение Центробанка уменьшит долю ипотечного кредитования. В связи с этим застройщики активно ищут альтернативные способы финансирования. Например, некоторые застройщики предлагают программы оплаты аренды за квартиру, которую затем можно использовать как первоначальный взнос. Предполагается, что цены на первичное жильё изменятся незначительно, а будут предложены другие методы снижения стоимости через различные скидки и акции со стороны застройщиков, по мнению финансового аналитика маркетплейса "Финмир" Вадима Заноздрина.

Важно, чтобы первоначальный взнос формировался из личных средств заёмщика. Поэтому повышение макропруденциальных доплат, которое планирует ЦБ РФ, способствует повышению стандартов кредитования. Ипотека будет развиваться умеренными темпами, а после стабилизации ситуации требования могут быть смягчены. Кроме того, как указал регулятор, многие банки преувеличивают свои убытки от льготной ипотеки.

По мнению директора рынков России и СНГ компании fam Properties Валерия Тумина, глобальных рисков для ипотечного или недвижимого рынка нет. Позиция Максима Лазовского и других представителей строительной отрасли по поводу ожидаемых изменений на рынке недвижимости, особенно в сегменте загородного строительства (ИЖС), представляется весьма обоснованной. Усиление ограничений по ипотеке и изменения в экономической среде действительно могут повлиять на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Фото: Nikolay Gyngazov/Globallookpress

Сложности с доступностью ипотечных кредитов могут привести к снижению продаж и увеличению времени на рассмотрение покупки жилья. При этом, как отмечает Максим Лазовский, девелоперы вынуждены будут сохранять цены на недвижимость, учитывая растущие затраты на строительство и дефицит кадров.

Важно также отметить, что в условиях нестабильности финансового рынка многие инвесторы могут предпочесть перевести свои средства из депозитов в более надёжные активы, такие как недвижимость. Это может стать дополнительным стимулом для спроса на загородную недвижимость, особенно в условиях умеренного роста цен.