Почему хрущёвки вдруг обогнали новостройки по росту цен - и надолго ли
Жильё 1960–1970-х годов постройки в России дорожает быстрее нового жилого фонда уже четвёртый квартал подряд. Во II квартале средний чек на старые квартиры вырос на 11,1% год к году, а на новые - лишь на 6,3%. По данным Роскадастра, в июле по всем регионам заключено 142,9 тыс. сделок на вторичном рынке, что стало рекордом с начала года.
Квартиры в домах советской постройки - хрущёвки и брежневки 1960–1970-х годов - прибавляют в цене быстрее, чем жильё 2010–2020-х. Такой тренд на вторичном рынке недвижимости сохраняется четвёртый квартал подряд, сообщили аналитики компании «Жилфонд». Раньше динамика была обратной, новый фонд опережал старый по темпам роста среднего чека. Однако ситуация переломилась, и теперь советское жильё уверенно вырывается вперёд. Причиной аналитики в беседе с "Известиями" назвали общую активизацию рынка недвижимости.
По итогам июля, согласно данным Роскадастра, по всем регионам России заключено 142,9 тыс. сделок на вторичном рынке жилья - на 22% больше, чем годом ранее. Это рекордный показатель с начала года. Сегодня на рынке вторичной недвижимости доминируют две когорты: жильё 1960–1970-х и 2010–2020-х годов постройки. Вместе они дают свыше 65% всех сделок в России и почти 70% в Москве. Первый сегмент - наследие советской программы индустриального домостроения: за 1966–1975 годы в стране построили более 1 млрд кв. м жилья. Второй - результат рекордного ввода последних лет: с 2020 года Россия строит больше жилья, чем в любой год советской истории.
Сравнение динамики среднего чека по этим двум категориям год к году показывает: во II квартале средний чек на жильё 1960–1970-х годов вырос на 11,1%, тогда как на новое - на 6,3%. Темп ускорился заметно. Старый фонд растёт в цене быстрее нового четвёртый квартал подряд, тогда как до этого он показывал обратную динамику.
В Москве хрущёвки и брежневки вышли вперёд по темпам роста только в 2026 году. Во II квартале средний чек на старый фонд в столице вырос на 15,7% год к году, на новый - на 11,7%. В I квартале показатели составляли 9,7% и 7,9% соответственно. Весь 2025 год динамика в новом фонде опережала старый с большим отрывом.
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский считает происходящее показательным трендом и объясняет механизм:
Рост сделок и среднего чека в старом фонде идёт с опозданием к общему росту рынка. Покупатели сначала берут самые выгодные варианты, а когда они заканчиваются - переходят к менее ликвидным. Когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается - с заметным лагом. В Москве объём нового жилья больше, чем где-либо, поэтому к старому фонду обращаются позже и цены растут с опозданием.
По мнению Чернокульского, тренд на снижение ликвидности квартир в старом фонде будет развиваться. Учитывая объём ввода нового жилья и амортизацию старого, разрыв в спросе продолжит расти. В разных регионах это проявляется по-разному: чем меньше строится нового жилья, тем меньше конкуренция у старого фонда.
Аналитическая компания bnMAP.pro 22 августа сообщила, что в июле 2026 года на первичном рынке 16 городов-миллионников и Тюмени зафиксировано 18,79 тыс. сделок с новостройками - на 1,6% меньше, чем в июне. Москва лидирует с 4,34 тыс. лотов (+1,9%), Санкт-Петербург - 2,65 тыс. (+0,8%), Екатеринбург - 1,76 тыс. (+3,5%). Ростов-на-Дону показал 1,22 тыс. сделок (+2,5%), Краснодар - 1,20 тыс. (−18,4%).
Уважаемые читатели «Царьграда»!
Присоединяйтесь к нам в соцсетях ВКонтакте, Одноклассники, Telegram и Дзен-канале.