Стоит ли ожидать роста цен на жилье

По оценкам аналитиков, тенденция снижения ставок по ипотеке исчерпала себя, и дальнейший рост будет зависеть от аппетитов продавцов нового жилья.

Исследование рынка недвижимости IRN.ru в апреле показало, что вопреки традиции, неожиданное "санкционное" ослабление рубля не вызвало повышенного спроса среди потенциальных покупателей. Авторы исследования отметили ограниченный спрос на жилье со стороны населения в условиях нестабильности, что ставит под сомнение популярность недвижимости в качестве актива-убежища в кризисный период.

"У людей просто нет денег, кроме того, населению пока непонятно, чего ожидать от валютного рынка в дальнейшем", - сказал в беседе с "Царьградом" руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

По его словам, те граждане, у которых есть валютные сбережения, пытаются предугадать, что будет с парой рубль-доллар в дальнейшем и не торопятся менять свою "корзину".

"Люди сильно обожглись в 2014 году, на кризисе вложившись в недвижимость, - пояснил господин Репченко.  – Цены на жилье не только не выросли, но и снизились, не принеся дохода своим новым владельцам". Никто не гарантирует, что сегодня не произойдет нечто аналогичное.

Вместе с тем, на российском рынке, в отличие от столичного, аналитики не отмечают замедления спроса. Например, эксперты, опрошенные Интерфаксом, напротив, отметили, что падение рубля провоцирует рост спроса на новостройки.  Девелопер MR Group, например, рассказал, что в последнее время количество звонков в среднем выросло на 48%, а объем бронирования квартир и апартаментов увеличился в полтора раза.

В риэлтерской компании "Метриум" "Царьграду" сообщили, что не зафиксировали никаких изменений в покупательском поведении в недели, последовавшие после объявления о новых санкциях. " Все первичные показатели активности клиентов (звонки, письма, личные обращения в офисы продаж новостроек) сохранялись на нормальном для этого сезона уровне. Часть клиентов, которые уже находились в стадии приобретения жилья, напротив, ускорили принятие решения", - указала управляющий партнер "Метриума", участника партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая.

Фото: www.globallookpress.com

По ее словам, по сравнению с 2014 годом, ситуация на рынке новостроек и покупательские стратегии изменились. "Во-первых, резкие колебания валюты – уже не новость для наших граждан, - указала эксперт. - Так или иначе, они к ним готовы. Во-вторых, значительная часть накоплений была истрачена зимой 2014-2015 гг., а сейчас покупатели избегают необдуманных действий, и массовой скупки квартир ожидать не следует. По большей части клиенты осознают, что колебания курса рубля были вызваны политическими факторами, поэтому они занимают скорее выжидательную позицию: будут наблюдать дальнейшее движение валютных курсов, а также ипотечных ставок".

Квартиры в твердой валюте

В IRN.RU также отметили, что одна традиция рынка в апреле все же была соблюдена. "Выросла рублевая стоимость дорогих квартир в Москве, собственники которых склонны привязывать стоимость своей недвижимости к курсу доллара", - отметили исследователи.

Индекс дорогого жилья по итогам апреля прибавил 2,2%. По этой же причине среди типов жилья лидером рынка оказался монолит-кирпич, подорожавший на 2,6%, а в разрезе комнатности – многокомнатные квартиры (+2,4%). В результате по итогам месяца получились следующие цифры: долларовый индекс стоимости жилья в Москве просел на 3,4%, а рублевый – увеличился на 0,4%.

Говоря о причинах этой традиции, О.Репченко отметил, что владельцами столичных дорогих квартир являются бизнесмены, живущие в западных странах. "Исторически так сложилось, что привычка рассчитывать стоимость имущества в "твердой" валюте распространилась и на их недвижимость", - пояснил эксперт.

С коллегой согласилась и Мария Литинецкая. "Сейчас почти все дорогостоящие новостройки продаются за рубли, - сказала она. - Тем не менее, действительно, часть покупателей "сверяют часы" с котировками иностранных денежных единиц только если значительную часть доходов они получают в валюте".

При этом, по словам О. Репченко, рынок "не реагирует" на подобное повышение. Такие квартиры просто не покупаются, и в дальнейшем цены на них все равно выравниваются по среднему уровню. Так что цены на недвижимость в Московском регионе отыграли падение курса рубля исключительно "виртуально".

Дно и не дно

Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что апрель поставил под сомнение перспективы его дальнейшего роста. Покупатели заняли выжидательную позицию, а значит, говорить о дне рынка пока рано.

"Скорее всего, стоимость вторичного жилья в ближайшие годы продолжит снижаться. Особенно учитывая, что снижение ипотечных ставок, которое является главным драйвером спроса на рынке недвижимости, вряд ли продолжится в обозримом будущем", - отметили аналитики IRN.ru. Другой фактор – отложенный спрос – также отыграл на рынке.

Будут падать и цены в новостройках, прогнозируют аналитики. Поскольку снижение ставки по ипотеке достигло своего предела, в дальнейшем стимулировать недвижимый рынок будут цены на строящееся жилье, отметил О.Репченко.

С тем, что стоимости ипотечных кредитов, отражающей движение ставки Банка России, дальнейшее снижение вряд ли грозит, согласны и другие профучастники отрасли. Правда, перспективы увеличения стоимости ипотечного кредита аналитики оценивают по-разному.

Фото: www.globallookpress.com

Как отметил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин в беседе с РИА "Новости", рост ключевой ставки ЦБ приведет к повышению процентной ставки и по ипотечным кредитам, и по кредитам, предоставляемым застройщикам в качестве проектного финансирования. Рынок нового жилья, который в существенной степени развивается благодаря ипотечным кредитам, столкнется со снижением покупательской активности.

В свою очередь госпожа Литинецкая заявила "Царьграду", что в настоящий момент пересмотра ипотечных ставок в сторону их повышения не наблюдается. "Ведущие банки по-прежнему предлагают ипотеку в диапазоне 9,25-9,75% годовых. По итогам марта средневзвешенная ставка по кредиту на новостройку сократилась до 9,58%", - указала эксперт.

Вместе с тем, на прошедшем накануне заседании совета директоров Банка России было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 7,25% годовых. При этом в пояснительном релизе мегарегулятора отмечается, что потенциал снижения ключевой ставки несколько уменьшился по причине роста геополитических рисков, которые, в первую очередь, вызваны антироссийскими санкциями США.

На фоне роста напряженности курс рубля обновил годовые минимумы почти за два года, что вызвало не только волатильность на финансовом рынке, но и спровоцировало ожидания роста цен во всех отраслях российской экономики.

Ложка меда

Правда, на рынке недвижимости изо всех сил пытаются сохранять оптимизм. "В 2014 году Центробанк резко повысил ключевую ставку на фоне событий на валютных рынках, - напомнила госпожа Литинецкая.-  В этот раз ставку оставили на прежнем уровне, а это значит, что вероятность дальнейшего снижения сохраняется".

"Статистика индекса потребительских цен в апреле показывает, что ослабление рубля не вызвало резкого скачка цен, который мог бы ускорить инфляцию или ударить по кошельку россиян. Если международная обстановка не будет ухудшаться, а рост экономики, наметившийся в прошлом году, сохранится, то до конца текущего года мы еще увидим дальнейшее снижение ключевой ставки, а также уменьшение стоимости ипотеки", - прогнозирует эксперт.