Лавочка закрывается. Минфин сократит льготную ипотеку. Что будет с ценами на жильё?

Рост цен: инфляция отдыхает

Рынок первичной недвижимости в России держится исключительно на госпрограммах. Без субсидий это жильё большинству покупателей попросту не нужно. Цены на квадратные метры в новых ЖК явно завышены, а качество строительства часто оставляет желать лучшего. Как только субсидии начнут убирать, спрос рухнет. Застройщики не смогут продавать переоцененные студии по цене более просторного жилья на вторичке. И главное – эти квартиры не способствуют демографии. Рожать ребёнка в однушке просто некуда, а именно этот формат жилья сейчас самый востребованный.

Факты – вещь упрямая. По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья России увеличилась на 10–14%. Рост стоимости новостроек в 1,5–2,5 раза обогнал официальную инфляцию, которая в 2025 году составила около 6%. В Москве за год (июнь 2025 – июнь 2026) квадратный метр вырос на 26,5%, достигнув 750,8 тысячи рублей. Санкт-Петербург отстаёт ненамного: +22,1% за тот же период.

В абсолютных цифрах по итогам IV квартала 2025 года в Центральной России квадратный метр в новостройках стоил в среднем 314 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 165 тыс. рублей. В целом по стране разница составила 288 тыс. против 160 тыс. рублей за квадратный метр.

Эта разница – не случайность, а результат нескольких лет действия льготных ипотечных программ, которые стимулировали спрос именно на первичном рынке. В итоге мы имеем классическую спираль: дорожает первичка – подтягивается вторичка. Квадратный метр становится роскошью, а не базовой потребностью.

За что платим? Качество эконом-класса

Но даже если закрыть глаза на цены, остаётся вопрос качества. Доля новых проектов экономкласса на рынке недвижимости в 2025 году достигла исторического минимума – всего 22%. Застройщики уходят из сегмента доступного жилья, потому что там не такие маржинальные проекты. Им выгоднее строить "комфорт-класс" и "бизнес" с перепланировками, панорамными окнами и колясочными, которых никто не просит. А покупатель платит за бетонные стены, тонкие перегородки и обещания "инфраструктуры рядом".

В Перми доля экономкласса составляет около 4%, в Ростове-на-Дону и Казани – 5%, в Санкт-Петербурге – 9%. Это значит, что в крупных городах практически невозможно купить доступное жилье сносного качества. Все, что строится, – либо "премиум", либо "комфорт", который по факту является тем же экономом, но с наклейкой подороже.

В 2025 году в стране введено около 108 млн кв. м жилья. Цифра внушительная. Но что это за метры? Малогабаритные студии и однушки средней площадью около 38 кв. м, а в Москве и того меньше – 24–25 кв. м, где человек не может нормально развернуться, не то что вырастить ребёнка. Застройщики экономят на всём: на толщине стен, шумоизоляции, материалах, окнах.

Регионы: сколько стоит "квадрат" и сколько мы зарабатываем

Теперь давайте посмотрим, сколько стоит квадратный метр в городах с населением до 500 тысяч человек, и соотнесём это с зарплатами.

По данным Минстроя, на I полугодие 2026 года норматив стоимости квадратного метра по стране составляет 116 427 рублей, на II полугодие он вырастет до 123,7 тыс. рублей. В регионах разброс огромный: от 55,5 тыс. рублей в Кабардино-Балкарии и 59,5 тыс. в Ингушетии до 265 тыс. на Чукотке. Но даже официальные цифры, как правило, занижены по сравнению с рыночными.

А теперь о зарплатах. Средняя зарплата в России в 2026 году приблизилась к 113 тысячам рублей. Только вот медианная – та, которую получает ровно половина работающих, – составляет 65,9 тысячи. Разница в 47 тысяч рублей говорит о серьёзном неравенстве доходов. Обычный человек получает не 113 тысяч, а 66.

Цены на ипотечные "квадраты" не радуют даже в регионах

Чтобы купить один квадратный метр в среднем по стране (около 150 тыс. руб.), обычному работнику нужно отдать две с половиной зарплаты. В Москве на "квадрат" уходит 2,2–2,3 зарплаты, в Петербурге – около 2,5. В регионах с низкими доходами это соотношение ещё хуже. Например, в Тверской области, где норматив – 74,5 тыс. руб., при медианной зарплате в 60-65 тысяч квадратный метр стоит больше месячного дохода. А квартира площадью 40 метров – это 40 зарплат. То есть копить на жильё при нынешних ценах и зарплатах нужно десятилетиями.

Цены на ипотечные "квадраты" не радуют даже в регионах. Фото: скриншот сайта Avito

Пора заселять Россию

Альтернатива многоэтажным "человейникам" существует – это малоэтажное строительство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Свой дом с участком – вот что действительно нужно семье для жизни и рождения детей, а не клетушка на 25-м этаже.

Плюсы очевидны: просторное жильё, свежий воздух, возможность вести хозяйство. Ребёнку нужна не комната-пенал, а пространство для игр и развития. В частном доме у семьи есть не только жилые метры, но и земля. Это принципиально другой уровень качества жизни. Но пока что это редкость.

Русский писатель, лауреат отечественных и международных литературных премий Сергей Доровских с горечью отмечает, что, часто бывая в деревнях Черноземья, наблюдает картину, не внушающую оптимизм.

Половина домов – в лучшем случае ставни наглухо, а то и вовсе одни остовы стоят. Огороды в бурьян ушли. И ведь земля – не какая-нибудь, чернозём, а лежит без толку. Города при этом забиты под завязку, люди в маршрутках толкаются, а в квартирах и кошке негде развернуться. И все удивляются, почему рождаемость низкая. Ну какая там жизнь? А в деревне, если есть дом и участок, – там и пятеро не помеха, сами знаете, как раньше жили. Не говорю, что всех надо срочно выселять из мегаполисов, но если всерьёз заняться селом, может, и демография поправится. Хотя бы перестанем делать вид, что бетонные коробки – это выход и общее неизбежное будущее,

– говорит собеседник "Первого русского".

Государство, кстати, начало это понимать. В 2025 году вступил в силу закон, запустивший механизм финансирования малоэтажного и индивидуального строительства с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. Доля индивидуального строительства растёт. Но темпы всё ещё недостаточные. По данным опросов, 72% участников рынка считают ИЖС находящимся в стагнации, а 64% сталкиваются со сложностями при вводе объектов.

Плюсы своего дома очевидны: просторное жильё, свежий воздух, возможность вести хозяйство. Коллаж Царьграда

По словам замминистра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, команды губернаторов должны заниматься не только введением в эксплуатацию МКД, но и развитием сферы малоэтажного строительства в регионах. Но между "должны" и "занимаются" лежит дистанция огромного размера.

Мы буквально недавно первый раз за последние годы собрали всех вице-губернаторов. Говорю: давайте поговорим, какие земли вы даёте, сколько денег выделяете и куда. И оказалось, что этого вопроса в большинстве регионов на повестке дня просто не было,

– заявил чиновник в ходе сессии ПМЭФ.

Безусловные минусы малоэтажной застройки: высокие затраты на инфраструктуру, трудности с подключением к сетям. Не везде есть дороги, газ, электричество, в глубинке часты проблемы с доступом к услугам образования и здравоохранения. Но эти проблемы решаемы при государственном системном подходе. И они стоят того, чтобы их решать, потому что альтернатива – это вечное заточение в бетонных коробках.

Что с того?

Нам нужна программа малоэтажного строительства, а не бесконечное возведение многоэтажных муравейников. Вместо того чтобы плодить "человейники", мы должны дать людям возможность жить в собственных домах с участками. Это не только улучшит демографию – в просторном доме семьям проще решиться на второго и третьего ребёнка, – но и поможет заселить Россию. Нам нужны не мегаполисы, задыхающиеся от пробок и бетона, а малые города, посёлки, сельские территории с развитой инфраструктурой.

Страна огромная, а люди скучились в нескольких агломерациях. В Москве квадратный метр стоит 750 тысяч рублей, а где-нибудь в Саратовской области или на Алтае – в разы дешевле. Там и воздух чище, и земля есть, и жизнь спокойнее. Но люди едут в столицы, потому что там работа, там школы, там больницы. Пока инфраструктура не появится в регионах, пока не будет рабочих мест и нормальных дорог, люди будут сбегаться в города, переплачивать за квадратные метры и мучиться в тесных квартирах.

Создатель "Первого русского" Константин Малофеев уверен, что одним из важных факторов для семьи в вопросе рождения детей является именно жильё, а для появления большего количества многодетных семей в России необходимо развивать малоэтажное строительство.

Мы должны ставить в качестве приоритета задачу развития малоэтажного строительства. Это похоже на консенсус тех людей, которые изучают данную ситуацию,

– уверен он.

Россия должна развиваться вширь, обеспечивая семьи доступным пространством и землей, а не расти вверх в "человейниках", которые выгодны лишь строительному лобби. Надо заселять Россию, а не скапливаться в городах, где нет условий для увеличения семьи, ограниченной скромными квадратными метрами. Пора задуматься не о том, как спасти перегретый рынок новостроек, а о том, как дать людям настоящее жильё.

Пока мы будем строить бетонные коробки и называть их жильём, демографическая яма будет только углубляться. А страна так и останется страной городов-гигантов и пустеющих деревень.