Эта бомба взорвётся в 22-м году. Для бедных строят дома из "картона"

Рынок жилья всё ещё голодный

Среди общего количества строящегося жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию, более половины площадей относится к многоквартирным домам. По расчётам, приведённым в указе президента России, для насыщения рынка и обеспечения жилым фондом всех граждан России требуется вводить в эксплуатацию не менее 120 млн кв. м. новых площадей в год.

За прошлый год выдано более 338 тысяч ипотечных кредитов, а несколько месяцев назад поставлен рекорд: в декабре 2020 года их выдали на 560 млрд рублей, а в январе 2021 года – на 189 млрд рублей по 78 тысячам кредитов. Цены на жильё выросли в среднем на 8,6% по России. Вместе с льготной ипотекой под 6,5% в новостройках цены подогревает неснижающийся спрос. Всё это означает, что насыщение рынка недвижимости жилым фондом наступит нескоро.

В чём разница?

Как правило, жильё делят на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Это разные рынки, они рассчитаны на совершенно не похожих по доходу потребителей. Например, средняя стоимость столичной однушки в новостройке эконом-класса составляет порядка 9 млн рублей. Аналогичное жильё в премиум-сегменте стоит порядка 31 млн рублей. Большинство предпочитает эконом и комфорт. Для этих разрядов жилья характерно использование стройматериалов с маленьким сроком эксплуатации, максимум которого составляет всего до 25 лет.

На квартиру эконом- и комфорт-класса предусматривается распределение мощности электроснабжения не более 10-15 кВт. Как правило, там, где строится такое жильё, нет специальных парковочных мест, красивого ландшафтного озеленения и прочей облагораживающей местность инфраструктуры.

Всё это означает, что срок жизни конструктивов эконом- и комфорт-класса ниже, чем у элитного жилья. И это при том, что застройщик зарабатывает на самом доступном для населения классе жилья и самом дешевом при строительстве не меньше, чем на премиум-сегменте.

Стоимость элитного жилья в столице начинается от 254 тыс. рублей за 1 кв. м и недоступна для большинства наших граждан. По данным Росстата, самый доступный премиум строят в Ингушетии, Дагестане и Северной Осетии – от 37 тыс. рублей за квадрат. Следом за ними идет Белгородская область (45 тыс. руб за квадратный метр).

Избыток спроса и наплевательское предложение

Существующее предложение в новостройках контролируется застройщиками. Для обеспечения максимальной прибыли при относительно низкой цене на квартиры они стараются экономить на материалах и конструктивных решениях. Растёт популярность блочного и панельного строительства. Вместо нормальных вентилируемых фасадов застройщики зачастую предпочитают облицовку штукатуркой по утеплителю.

Галина Корнилова, инженер-строитель, эксперт в строительстве многоквартирных домов в интервью Царьграду сообщила, что экономия на материалах стала общей тенденцией с 2014 года, когда строительные материалы стали дорожать с космической скоростью, причём подорожание превратилось в тенденцию для всех категорий жилья в сегментах эконом и бизнес.

В следующие 15 лет эта бомба замедленного действия сработает. Стремление снизить себестоимость квадратного метра приводит к ошибкам при приёмке основных конструктивов многоквартирных домов. После окончания стройки это приводит к лопнувшим фундаментам и стенам в новом ипотечном жилье.

По словам эксперта, потребитель не в состоянии определить качество приобретаемой квартиры и всегда берёт кота в мешке.

Во-первых, зачастую проект многоквартирного дома создаётся без учёта окружающей застройки и перспективных планов строительства. Это значит, что можно въехать в дом с нормальным фундаментом, а через 10 лет после точечной застройки вдруг обнаружить, что фундамент поплыл, стены дали трещину, а ипотеку платить ещё 20 лет.

Во-вторых, покупатели никогда не могут посчитать стоимость капитального ремонта облицовки. Дешёвая штукатурка требует постоянного подновления и периодического капитального ремонта стоимостью в десятки миллионов рублей. Все эти расходы в конечном счёте ложатся на плечи жильцов. Если ремонт не сделать вовремя и качественно, дом превратится в страшные трущобы, откуда не уехать никогда, потому что квартиру в таком доме новый покупатель в здравом уме приобретать не станет.

Предохранять жильцов от крупных неприятностей должна гарантия. Однако она составляет, как правило, всего 5 лет.

После них хоть потоп

Самой главной проблемой, как считает инженер-строитель Галина Корнилова, является традиция собрать вершки и бежать. Крупные финансовые бенефициары создают компанию для создания жилого комплекса.

Схема выглядит примерно так. Новая компания учреждается и обретает возможность собирать ипотечные взносы и банковские кредиты буквально в течение двух недель с момента, как её придумали. Ей передают земельный участок под застройку, раскрученный строительный бренд для продаж и поручительство создателя для банковского кредитования.

После приёмки многоэтажки госкомиссией и передачи ключей ипотечникам компания обнуляется. С её баланса выводятся все активы, увольняется весь персонал, и она вступает в стадию ликвидации. Как правило, это происходит в течение двух-пяти лет с даты постройки нового жилого комплекса. Всё. В случае форс-мажора требовать капремонт или возврат денег не с кого.

Как утверждает Галина Корнилова, на качество строительства влияет и тот факт, что под каждый новый проект на рынке труда набирается управляющий персонал, который знает, что его берут всего на 2-3 года. Соответственно, у них нет мотивации к постоянному контролю материалов и качества отдельных элементов дома. Именно это сейчас привело к увеличению количества выявляемых дефектов в капитальных конструктивах квартир всего через 2-3 года после сдачи дома. У менеджмента низшего звена есть уверенность, что скоро грядёт увольнение и надо быстро набить карманы. О тех, для кого строят жильё, об ипотечниках такие строители думают в последнюю очередь.

Данная ситуация вместе с упростившимся со времен СССР контролем строительства и качества материалов приводит к тому, что многоквартирное жилье становится "картонным" без гарантии качества и без гарантии того, что за него хоть кто-то отвечает. И далее, что за ставшую неликвидом недвижимость хоть кто-то хоть как-то ответит.