Квадратный метр округлился. Пора покупать квартиру в Москве
Рынок недвижимости выкинул очередной фортель: по данным экспертов ЦИАН, в столичном регионе число сделок с новостройками снизилось на 36 процентов по сравнению с сентябрьскими показателями. На полтора процента упали и цены в данном сегменте. Многих интересуют два вопроса: что будет с ценами и вытекающий из него – стоит ли покупать квартиру прямо сейчас?
В последние годы приходилось слышать массу нелестных отзывов о стоимости недвижимости, особенно в Москве. В ряде оценок звучало даже, что-де рынок этот спекулятивный процентов на 30. Тем не менее он переживал бум, чему, конечно же, немало поспособствовала льготная ипотека.
Однако праздник жизни для девелоперов и риелторов, похоже, заканчивается. По крайней мере на какое-то время.
За прошедший месяц в московском регионе было заключено всего 7,6 тысячи сделок – на 36 процентов меньше, чем в сентябре. Это лишь на 2 процента больше, чем в мае – месяце с минимальным числом ДДУ в 2022 году. Активность покупателей вернулась к уровню первой половины 2017 года,
– констатируют эксперты.
Что же, собственно, происходит?
Падение цен – базовый сценарий
По оценкам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", рынок сейчас затоварен. Желающих продать квартиру намного больше, чем тех, кто хочет её купить. Объёмы предложения вторичного жилья выросли более чем на 60 процентов за последние три месяца – это максимальные показатели за всю историю.
Падение цен на 30 процентов в течение года-двух специалисты считают базовым сценарием. Собственно, цены уже медленно движутся вниз: снижение за последние полгода на московском рынке вторичного жилья – 5,9 процента. В Новой Москве и Подмосковье падение чуть менее заметно – 3,7 и 2,3 процента соответственно. Однако стоимость квартир там изначально была более адекватной. Впрочем, и это ещё не все.
Цены реальных сделок просели значительно сильнее – по оценкам брокеров, размер скидок на "вторичке" составляет 10–20 процентов,
– констатируют эксперты IRN.RU.
Ценовой пузырь лопнет
Цены на первичном рынке долго держались на прежнем высоком уровне за счёт субсидированной ипотеки с околонулевой ставкой и уменьшения площади жилья. Сколько было горького стёба на тему двадцатиметровых каморок за 6–7 миллионов! Тем не менее и эти малопригодные для нормальной жизни квартиры расхватывали как горячие пирожки.
Однако и в этом сегменте цены медленно, но верно пошли вниз из-за обвала спроса и сокращения числа ипотечных программ со сверхнизкими ставками. К тому же объём скидок может достигать 30 процентов.
Эксперты сравнивают нынешнее положение на рынке недвижимости с ситуацией, сложившейся в 2015–2017 годах. Однако прогнозируют более глубокое падение, чем тогда.
В 2015 г. на рынке недвижимости не было пузыря – в 2011–2013 гг. стоимость квартир почти не росла. А в настоящее время он есть: в 2020–2021 г., в условиях стагнации экономики, цены на жильё в Москве подскочили на 50–70 процентов, а на некоторые объекты – до 100 процентов благодаря сверхмягкой денежно-кредитной политике ЦБ и субсидированию ставок на первичном рынке со стороны государства. Поэтому и глубина падения цен теперь может быть значительно больше, чем в 2015–2017 гг.,
– считают специалисты IRN.RU.
Впрочем, это Москва. А что же будет в регионах? Вероятнее всего, некоторое время стоимость жилья продолжит расти – по инерции. Но потом регионы "притянутся" к столичному тренду, и общее падение накроет уже всех.
Что с того?
Можно долго и со вкусом обсуждать причины обвала спроса на квартиры, но так толком ни к чему и не прийти. Одни объясняют это частичной мобилизацией, другие – затовариванием рынка, третьи – общим обострением геополитической ситуации. Может быть, всё гораздо проще: в условиях экономической и политической турбулентности люди предпочитают не делать резких финансовых движений, поэтому и придерживают свои кровные. Об этом, в частности, говорит тот факт, что люди возвращают деньги в банки: на счета вернулась вся наличность, снятая в период с 24 февраля по 5 марта. Даже несмотря на снижение ставок.
Наконец, главный вопрос: стоит ли покупать квартиру прямо сейчас? Это зависит от того, зачем она нужна. Если существует насущная потребность в жилье – то почему бы и нет? При этом, согласно экспертным рекомендациям, не стоит пугаться изначально заявленной продавцом цены. Можно поторговаться, "выбив" неплохую скидку.
Если же покупка квартиры рассматривается как инвестиционный проект – то, вероятнее всего, стоит подождать развития ситуации на капризном рынке недвижимости. Это, кстати, касается и тех, кто хочет продать квартиру: лучше придержать, если в продаже нет большой необходимости. Рынок сейчас перенасыщен предложениями – есть риск продешевить.