Россия на пороге кризиса: Зачем Центробанк ужесточает получение ипотеки

Российское государство предпринимает меры, чтобы минимизировать последствия нового мирового финансового кризиса, начало которого ряд специалистов прогнозируют уже в следующем году. Один из таких шагов — решение вопроса с невозвратом самых «тяжёлых» в денежном выражении ипотечных кредитов.

ЦБ РФ решил действовать самым прямым путём. Поскольку сам он влиять непосредственно на условия выдачи кредитов не может, отечественный регулятор банковского рынка намерен сделать невыгодным для кредитных учреждений предоставление ипотеки ненадёжным заёмщикам.

Но не факт, что это решение окажется верным в конечном итоге: объёмы жилищного кредитования снизятся, соответственно, начнётся падение и строительного рынка, и других производственных отраслей экономики.

«Рынок ипотеки уязвим»

По большому счёту Центробанк констатирует, что Россия стоит на пороге нового экономического кризиса, и не скрывает, что в нашей стране возможно повторение истории в США в 2008-м, когда там произошёл обвал непомерно раздутого рынка ипотечного кредитования, что повлекло затем мировые финансовые потрясения.

«Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, доля ипотеки в активах банковского сектора была очень невелика, — отмечается в отчёте ЦБ (есть в распоряжении Царьграда). — Тем не менее примеры многих стран говорят о том, что весьма часто финансовый кризис сопровождается реализацией рисков на ипотечном рынке».

Центробанк констатирует, что Россия стоит на пороге нового экономического кризиса. Фото: Konstantin Kokoshkin / Globallookpress    

И международный опыт, говорится в этом документе, свидетельствует о том, что основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заёмщиков и перегревом цен на рынке жилой недвижимости.

Они могут усиливать негативное влияние на ипотечный сегмент таких кризисных явлений, как снижение реальных располагаемых доходов населения, рост безработицы и снижение цен на недвижимость, — признают специалисты ЦБ. — Рост уязвимостей приводит к увеличению потерь банковской системы и реального сектора экономики даже при неизменной величине шоков.

А уязвимость, как нетрудно догадаться, нарастает в случае массового ослабления требований к заёмщикам со стороны банков, которые, разумеется, стремятся увеличить портфель кредитования. То есть за счёт предоставления кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.

«Чем выше уровень долговой нагрузки, тем больше вероятность, что в течение длительного срока ипотечного кредита заёмщик столкнётся с временным снижением доходов и будет испытывать сложности с обслуживанием кредита, — не сомневаются в Центробанке. — Закредитованные заёмщики могут либо перестать обслуживать кредит, что напрямую скажется на финансовом результате банков, либо существенно сократят потребление».

Почти половина ипотечных заёмщиков отдают 50% своих доходов на погашение кредитов

К слову, банки уже увеличили разницу в ставках по ипотеке с небольшим первоначальным взносом: чем меньше человек вносит собственных средств в покупку жилья в кредит, тем выше процент.

При этом на заёмщиков с высоким показателем допустимой нагрузки (отношение всех ежемесячных платежей к величине дохода) приходится очень большой объём кредитов. В третьем квартале 42% «ипотечников» отдавали более половины доходов на погашение обязательств по банковским долгам, а 6,6% вынуждены были отдавать 80 процентов своих заработков.

И если четыре года назад только 39% заёмщиков по ипотеке имели и другие кредиты, то к 1 сентября 2019-го таковых оказалась уже почти половина.

А что это означает? Одна часть людей привыкла покупать вещи, смартфоны, бытовую технику, автомобили, другая вынуждена перекредитовываться, чтобы не залезть по уши в долговую яму. Поэтому по кредитам свыше 10 тысяч рублей банки уже обязали рассчитывать «показатель допустимой нагрузки», дабы минимизировать риски неплатежей.

Теперь, с 1 июля 2020 года, аналогичная мера будет уже жёстче контролироваться и в ипотечном кредитовании. Иными словами, если банк всё же идет на выдачу потенциально опасной ипотеки, ему придётся закладывать значительно больше резервов, чем сегодня. Это приведёт к тому, что нагрузка на капитал банков вырастет почти в полтора раза: то есть и деньги вроде как есть у них в натуральном выражении, но вот пускать их в оборот никак нельзя.

42% «ипотечников» отдают более половины доходов на погашение обязательств по банковским долгам, а 6,6% вынуждены были отдавать 80 процентов своих заработков. Фото: Zamir Usmanov / Globallookpress    

Причём речь идёт в том числе и о самом массовом сегменте кредитования — с первоначальным взносом от 10 до 20 процентов.

При этом установление дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заёмщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке,

— резюмируют в ЦБ.

Кроме того, по мнению регулятора, эти меры приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков — в случае «реализации внешних или внутренних шоков», способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость.

А шоки в переводе на обычный русский язык — это, собственно, и есть он, кризис. И не мировой, а наш, внутрироссийский.

Общая задолженность населения по кредитам выросла до 17 трлн рублей

«Мировой финансовый кризис возможен, если не договорятся Штаты и Китай, сократится объём торгового оборота, тогда произойдёт замедление экономики обоих государств, что, соответственно, отразится и на остальном мире, — объясняет финансовый аналитик Александр Иванов. — Но сегодня, в свете намерений Центробанка (об ужесточении ипотечного кредитования — прим. Царьград), следует говорить об экономическом кризисе здесь, в России. Темпы роста экономики страны снижаются, доходы населения неуклонно падают на протяжении нескольких лет».

Проще говоря, продолжает эксперт, платить по кредитам, тем более таким ёмким, как ипотека, людям становится просто нечем.

В порядке общей информации: объём ипотечного портфеля в России за последние шесть лет вырос до 7,3 трлн рублей. Просрочка составляет менее трёх процентов (порядка 200 млрд рублей, и половина от этой суммы — с задержкой по выплатам более полугода), но это пока.

Общая же задолженность жителей страны по банковским кредитам по итогам третьего квартала текущего года достигла уже 17 трлн рублей: она выросла за год аж на 17 процентов.

В 2008-м, когда разразился ипотечный кризис в США, два крупнейших ипотечных агентства, неимоверно наращивая объёмы жилищного кредитования населения, лопнули, поскольку выдавали ипотеку под низкие проценты и всем подряд. А в тот момент в Штатах как раз и наблюдался экономический спад, так же как и у нас в стране сейчас.

И американцам пришлось задействовать свой государственный резервный фонд, спасая банковский сектор, накачивая его деньгами, — рассказывает Иванов. — Но поскольку 70 процентов всех операций в мире проводится именно в долларах, получился дефицит основной международной валюты, и кризис пошёл уже дальше, по другим странам.

Здесь и есть аналогия с сегодняшней ситуацией у нас: страна не может дальше выдерживать темп по выдаче ипотеки, набранный за последние годы, иначе многократно повышается риск невозвратов. Платёжеспособность населения падает, оно закредитовано.

ЦБ спасает банковский сектор. А производство подставляется под удар

Центробанк, делает вывод финансовый аналитик, своими действиями спасает банковский сектор — кровеносную систему экономики. Но с другой стороны, эта мера затормозит развитие строительства, а вместе с ним и всех смежных отраслей.

«Логика простая: на каждый рубль, заложенный в квадратном метре жилья, ещё приходится пятикратная стоимость отделки и обстановки, условно говоря. Арматура нужна для строительства? Да. То есть будут снижаться темпы в металлургической отрасли. Плитка, трубы, раковины-унитазы для санузлов, цемент и прочие отделочные материалы — объёмы их производства тоже упадут. Мебель, опять же, обои и прочее. Вот и получится спад по всем фронтам», — предупреждает Иванов.

Своими действиями ЦБ спасает банковский сектор. Но с другой стороны, эта мера затормозит развитие строительства. Фото: Nikolay Gyngazov / Globallookpress    

Вместе с тем ожидать резкого падения цен на жильё при этом не стоит, полагает эксперт Царьграда.

Нет, сама мера Центробанка не ошибочная в плане спасения банковского сектора и сохранения его стабильности. Однако подставляется под удар всё остальное. Будет тяжело. И выходить из этого кризиса придётся тоже нелегко — процесс падения экономики может растянуться лет на пять как минимум. Обычно, исходя из опыта предыдущих кризисных потрясений, столько времени занимает восстановление.

Но когда восстановятся темпы производства, начнёт возвращаться на круги своя и всё остальное.

Ряд банков, кстати, уже высказали своё мнение: ужесточение правил игры на рынке ипотечного кредитования преждевременно. Однако надо понимать, что ЦБ — структура, которая владеет гораздо более существенным объёмом информации по состоянию экономики. И раз регулятор закинул такую удочку (шансов, что он откатит идею назад, мало), значит, действительно есть серьёзные опасения на счёт будущего экономики.